Верховный суд РФ сформулировал единые подходы к делам об оспаривании сделок с жильём. В обзоре суд дал разъяснения, касающиеся и случаев, когда продавец после продажи утверждает, что стал жертвой мошенников и просит вернуть квартиру.
Дело, которое легло в основу разъяснений и получило известность как «схема Долиной», связано с продажей квартиры, после которой продавец заявил об обмане. Нижестоящие инстанции сначала возвращали жильё, но Верховный суд в итоге признал право собственности покупательницы.
Что указал Верховный суд
Суд подчеркнул, что само по себе введение продавца в заблуждение третьими лицами не влечёт автоматической отмены сделки. Нижестоящие суды обязаны проверять, был ли покупатель добросовестным и мог ли он понять обстоятельства сделки или руководить своими действиями в момент её совершения.
Какие факторы имеют значение
- Необходимо установить добросовестность покупателя — знал ли он или должен был знать об обмане.
- Если покупатель утверждает, что не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, это нужно доказать, причём исследуется именно состояние на момент продажи.
- Уклонение истца от проверки его состояния или обстоятельств сделки может служить основанием для отказа в иске.
Когда сделку признают недействительной
Сделку вправе признать недействительной лишь в случае, если установлено, что покупатель знал или объективно должен был знать об обмане. В таком случае стороны обязаны вернуть друг другу полученное.
Влияние на рынок недвижимости
Резонансное дело повлияло на практику: к осени 2025 года подобные иски стали массово применяться — по данным судов, за год более трёх тысяч семей пострадали из‑за отменённых сделок. Доверие к пожилым продавцам снизилось, покупатели начали чаще требовать справки о дееспособности и нотариального заверения сделок.
Эксперты и суды подчёркивают: при рассмотрении таких споров важно строго следовать критериям добросовестности и проверять фактическое состояние сторон именно на момент сделки, чтобы избежать произвольных отмен и защитить законные права покупателей и продавцов.